L’immo pour le dire : les tiers lieux, des bureaux moins chers ?

Parmi les arguments en faveur de l’utilisation des tiers lieux – ponctuellement par les salariés d’une entreprise, ou en continu par des start-up qui y grandissent -, l’argument d’une facture assouplie et allégée au niveau de la location des bureaux fait mouche. Soyons juste, le compte est bon. Mais jusqu’à quand ?

L’équation est assez simple. Sachant que le coût annuel moyen d’un poste de travail, dans une entreprise parisienne, revient à environ 10 000 euros, et que le taux d’occupation de ces postes de travail n’atteint que péniblement les 50%, question : combien peut-on espérer gagner en déportant un certain nombre de postes sur des tiers lieux, facturés aux environs de 350 euros par mois, soit moins de 4000 euros l’année puisque un mois de congés ne sera pas dû ?

L’espérance de gains a de quoi tenter bien des directions générales, mais il faut relativiser : la location de n postes de travail dans un espace de co-working n’équivaudra jamais à la récupération, physiquement parlant, de leur équivalent en nombre dans les locaux de l’entreprise. Car il faut prévoir les moments où une équipe projet devra être au complet, et dimensionner les surfaces en fonction de ces occupations maximales. Ou alors, organiser une rotation, comme le font déjà certaines entreprises dans le cadre d’accords sur le télétravail qui prévoient que chaque collaborateur travaille au moins une journée par semaine depuis son domicile, et que les rotations doivent se gérer au niveau des managers intermédiaires. Même dans ce cas, le gain n’est pas de 20 % en surface mais plutôt de 10% car il faut prévoir des espaces « tampons » collectifs pour gérer les surpopulations passagères.

A l’autre bout de l’échelle, pour la petite structure qui démarre, il y a encore moins de questions à se poser. D’un côté, la possibilité de payer, à l’usage, des postes de travail suffisamment équipés pour gérer l’activité naissante, d’accéder à des salles de réunions et à des ressources partagées de façon ponctuelle, en conformité avec ses besoins, et enfin de « louer » sans délai des postes supplémentaires lorsque l’entreprise grandit . De l’autre des baux 3/6/9 très contraignants, des tarifs au m2 annuel supérieurs à 1000 euros dans bien des cas, des locaux pas forcément au goût du jour et des nouvelles générations, des m2 « perdus » à louer obligatoirement, et des déménagements fréquents à prévoir lorsque l’entreprise grandit, pour peu que les locaux initiaux ne se prêtent pas à des extensions rapides. Pourtant, après quelques mois ou années passés dans un tiers lieux « couveuse », la plupart de ces start-up quittent le nid et investissent des locaux propres, pour « être chez soi » comme l’explique Jean Dussetour le CEO de Headoo (*), qui a préféré cette solution pour des raisons de confidentialité des affaires.

Retour à la case départ alors ? Pas si sûr ! Car au passage, ces jeunes sociétés – mais aussi les plus grandes qui découvrent les tiers lieux à la marge, grâce à quelques salariés pionniers -, ont pris goût à une flexibilité, une souplesse dans la gestion de leur problématique immobilière, qu’elles ne veulent pas abandonner. La question des baux 3/6/9 est clairement posée, car ils sont inadaptés à des sociétés en croissance rapide.

Du coup, une nouvelle tendance se développe, directement dérivée de l’économie du partage qui a tant de succès auprès des particuliers : le partage de bureaux. Des entreprises avec des bureaux en trop, les proposent à la location, pour des durées allant d’une heure à plusieurs mois. Elles permettent aussi l’accès à des espaces communs (salles de réunions, cuisine). « Certaines starts up emménagent même sciemment dans des bureaux surdimensionnés par rapport à leurs besoins du moment, les organisent de façon à faciliter l’arrivée de sous-locataires – y compris au niveau de la convivialité et de la confidentialité. Et quand elles grandissent et souhaitent récupérer de la surface, elles n’ont plus besoin de déménager. Il leur suffit de reprendre tout ou partie des bureaux sous-loués » explique Clément Alteresco (**) de Bureaux à Partager.

Tout va donc pour le mieux, sauf que deux écueils se profilent. Le premier est fiscal : nul doute que les collectivités verront d’un mauvais œil se réduire les surfaces des bureaux des entreprises sur leurs territoires, qui sont directement prises en compte dans le calcul de nombreuses taxes. La créativité des fiscalistes ne nous ayant jamais déçus, comment imaginer qu’ils ne trouveront pas une issue à cette nouvelle péripétie ? Le second est lié au droit du travail : les CHSCT et les inspections du travail sont particulièrement regardants sur les conditions de travail au bureau (surface allouée par salarié, température, hygiène, etc). Dans les tiers lieux, ce contrôle est plus difficile à exercer et, pour tout dire, inexistant jusqu’à présent. Jusqu’à quand ?

(*) (**) Jean Dussetour et Clément Alteresco interviendront le 4 juin, lors de la conférence de L’Atelier consacrée aux tiers lieux